martes, 2 de septiembre de 2014

Las SOCIMI, un éxito financiero de los lobbies

Las SOCIMI llevan ya invertido más de 1600 millones en el mercado inmobiliario español, según la prensa económica. SOCIMI es el acrónimo de las Sociedades (anónimas) Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Aunque estas empresas estaban reguladas desde 2009, se han expandido en la Bolsa tras la reforma normativa de 2012, promovida de modo opaco por un lobby financiero europeo en la sombra, la. EPRA (European Public Real Estate Association).

                        Un nuevo negocio financiero-inmobiliario

Estas sociedades de inversión inmobiliaria que han salido este año a Bolsa compran oficinas, centros comerciales y naves logísticas, sobre todo. Y  según las informaciones de la prensa española, las SOCIMI  están animando el mercado del ladrillo, con las cuatro mayores —Hispania, Lar, Merlin Properties y Axia— que se estrenaron este año. Y desde su salida a Bolsa, han realizado ya inversiones por valor de más de 1,600 millones de euros.

Como compañías propietarias de activos inmobiliarios están sometidas a ciertas obligaciones, entre ellas,  mantener los inmuebles que compran en su cartera al menos tres años y repartir dividendo todos los ejercicios.  “Como es natural” a cambio de estos condicionantes, disfrutan de exenciones fiscales y bonificaciones. Fueron algunos de los remedios para que los bancos se liberaran del peso muerte de los inmuebles invendibles.

Pero la investigación periodística no alcanza a averiguar quienes están detrás de este nuevo negocio financiero. Como tampoco nos contaron antes las negociaciones del gobierno español con un lobby financiero para la modificación de su legislación.

Porque la primera regulación de las SOCIMI de 2009, perseguía facilitar en España la existencia de un sector de empresas cotizadas muy desarrollado en países como Francia y en Estados Unidos. Sin embargo, no cuajaron hasta que se introdujeron cambios normativos a medida de las exigencias de los mercados financieros. Y en septiembre de 2012, el actual gobierno redujo los requisitos de constitución (menos capital social, más posibilidad de endeudarse y menos exigencias sobre el número mínimo de activos, entre otros); y también aumentaron las ventajas fiscales para los inversores. Se trataba de ampliar la  gama de ayudas gubernamentales a la banca española para que se liberara del lastre del parque inmobiliario invendible, que provenía de promotores y propietarios sobreendeudados. Obviamente estas ventajas legales han generado el nuevo negocio financiero – inmobiliario con siete SOCIMI autorizadas para cotizar y dispuestas a  comprar.

¿Cómo nacieron estas nuevas empresas financieras en España?

Pues gracias a los lobbies extranjeros, que con la crisis económica intensificaron su labor en España, unos más conocidos y otros menos, cuyos contactos apenas han atrajeron a la prensa local. A los gobiernos españoles les ofrecían soluciones o servicios, entre otros objetivos, para dar salida al stock de viviendas, centros comerciales y solares sin compradores, a  los activos inmobiliarios llamados tóxicos.

La legislación española aprobada en 2009 (en la etapa de Zapatero) para las inversiones en propiedades inmobiliarias, mediante la creación de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), que no logró su objetivo. Esa legislación no dio resultado porque no logró contar con posibles inversores foráneos puesto que su diseño no tenía el respaldo de la citada organización internacional, la EPRA, y dada la ausencia de atractivo para los inversores al tener que tributar.

Pero en junio de 2012, una representación del gobierno español se reunía con representantes de la EPRA (European Public Real Estate Association), una Asociación europea que promueve la cotización en bolsa de propiedades inmobiliarias. Y de esas reuniones salió la nueva regulación jurídica de las SOCIMI como un instrumento para resolver el endeudamiento de los bancos derivado de la explosión de la burbuja,  según venia a decir la noticia en la propia web de la Asociación. El principal ejecutivo Philip Charls y el director financiero, Gareth Lewis estaban “haciendo lobby sobre el gobierno español” para desarrollar un régimen jurídico sui géneris para la SOCIMI ((Real Estate Investment Trust o REIT en su terminología) que contribuyera a superar la paralización del sector inmobiliario mediante las inversiones en sociedades cotizadas. ([i])  Es uno de tantos ejemplos de la actividad de los lobbies financieros en España como he contado en mi libro.

La citada organización, autodefinida como asociación sin ánimo de lucro,  está ligada a grupos financieros y tiene su sede en Bruselas. Y se ofrece a los gobiernos sus expertos para la introducción de nueva legislación favorable a las inversiones inmobiliarias y avalando ante los inversores extranjeros el régimen jurídico establecido.

Pero tras los contactos de la EPRA  con el gobierno Rajoy y aceptadas las sugerencias  del citado lobby, surgió la legislación de 2012 que diseña estas SOCIMI como un instrumento de inversión inmobiliaria con nula fiscalidad.  

 ¿Para las Inversiones españolas o extranjeras o para las dos cosas?

Como apuntaban recientemente los análisis de un economista de un periódico digital, gran parte de las nuevas inversiones en España son inversiones de ida y vuelta, como en últimos los tiempos de Franco. El dinero generado en España, legal o ilegalmente, y ocultado en Andorra, Suiza, Jersey o Luxemburgo u otro paraíso fiscal, regresa al país de origen contabilizándose como  nueva inversión extranjera. De modo que el dinero de los Pujols, de los Bárcenas o de los Matas y de muchos otros “honrados” personajes puede ser repatriado mediante inversiones “exteriores” en inmuebles o en negocios en España en un entorno que controlan y conocen. Todo gracias al anonimato de las sociedades instrumentales, ficciones jurídicas, registradas en aquellos países que ofrecen la cuasi- imposibilidad de la identificación del titular del dinero. Las SOCIMI podrían ser una de tantas vías para esas inversiones extranjeras de ida y vuelta.- 


[i] European Public Real Estate Association, EPRA lobbies Spanish government over REITs to help fix debt crisis,8/6/2012 en  www.epra.com
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